- 不動産投資に興味がある
- 不動産投資ってどういうこと？
- 不動産でキャッシュを得るとは？
- 大家さんは何をしているの？
安定的な収益を得たい、世の中の仕組みを知りたい。不動産投資に興味を持つ方はさまざまでしょう。
私自身、純粋な知識欲求を持っていて、20代の時に「今後のために勉強しよう」と思い立ちました。
しかし、不動産はクローズの世界であり、自分から情報を取りにいかなければ知り得ません。
しっかり学ばないと悪徳商法に騙せれてしまうリスクもあります。自分を守るためにも知識は重要です！
そこで私は不動産投資の本を100冊以上読み、さらにスクールを受講して確実に知識が深まりました。
自分の人生に対して一つの選択肢を持つことができたと断言できます。
この本記事では
このような読者の方に対して、ビジネスパーソンの私がこれまでに不動産投資について学んだ知見と考え方をフラットな視点でお伝えします。
このラコブックスの記事を読むと、不動産投資のイメージを掴むことができるようになります。
・そもそも不動産投資とは何か
・不動産投資に必要な能力
・不動産投資のおすすめの学び方
不動産投資とは
不動産投資と他の投資との違い
投資手法の違い
そもそも不動産投資とはなんでしょうか？
不動産投資とは所有ないし購入した不動産物件を他者に貸し、家賃で収益を上げる投資です。
そのため、一般的に株式投資や投資信託よりも元手を必要とする投資手法です。
| 不動産投資 | 株式投資 | 投資信託 | |
| 対象 | 不動産 | 企業が発行する株式 | 証券会社が運用する金融商品 |
| 収入 | ・家賃収入 ・売却益 | ・配当金 ・売却益 | ・配当金 ・売却益 |
| 銀行借り入れ | ○ | × | × |
たとえば築古の木造建築の例外を除ければ、物件はどんなに安くても3桁万円は必要です。
となると「そもそも業者以外に投資チャンスってあるの？」という話ですよね。
そこでポイントとなるのが「銀行の借り入れ」です。
じつは不動産投資は銀行の借り入れ＝レバレッジを効かせることができます。
つまり銀行という他者の力を利用しながら安定的に家賃収入を得られるのです。
「株式投資したいです」って銀行に頼んでも貸してくれないですよね。でも不動産投資の場合は、銀行の借入が可能になるのです。
ビジネスパーソンは有利
銀行の借り入れにおいて企業務めのビジネスパーソンは有利です。
なぜなら融資に際して所属企業の信用がアドバンテージとして効くから。
さらにいえば日本はバブル以降、低金利が続いています。よって借り手に有利な環境となっています。
日銀総裁の交代ニュースもありますが、現状利上げの雰囲気はありません。
とはいえ、お金が動く幅が大きく、不動産投資はまだまだクローズドの世界。
借り入れにはテクニックが必要ですし、初心者にはハードルが少々高いといえます。
それでは不動産投資にはどんな能力が必要となるのか、このあと詳しく解説します。
不動産投資の種類
不動産投資といっても、そのなかでいくつもの種類があります。
ここでは物件のタイプに注目して分類。3つの種類を紹介します。
出典：不動産投資の失敗パターンとは？リスクとリターン、手順を徹底解説
- 区分＝アパートやマンションの一室を指します
ひとり暮らし需要も増えていて自己資金も少なく済む
ただしワンルームマンション詐欺もあるので知識は必須
- 一棟＝アパートやマンションの一棟
まるごと一棟を所有する方法
相応の資金は必要ですが部屋数が多い分リスク分散が可能
たとえば一人が引っ越ししても家賃は入り続けるので安心
- 戸建て＝いわゆる一軒家が中心です
ファミリー向けのメリットは長く住んでもらえる傾向
築古の木造は購入後にリフォームして高く貸し出す人も多い
ざっくりの分類でもタイプが全然異なることがわかります。
大事なポイントとして「利回り」は覚えておきましょう。
たとえば築古区分マンションを600万円で購入し、家賃5万円で貸し出したとしましょう。
年間家賃収入60万(月5万×12ヶ月)÷物件購入価格600万×100＝10%となります。
つまり、単純化すれば600万円を元手に毎年60万円安定的に収益が入ってくる仕組みです。
ちなみに上記の計算は諸費用を横に置いているため「表面利回り」とも言われています。
実際は空室率や税金、実質の手残りを考慮して戦略的に投資判断をしていきます。
それでは利回りの良い物件を入手して貸し出していくのに必要な能力を解説していきます！
不動産投資に必要な能力
不動産投資にはどんな素質や能力が必要になってくるのか。
これらの掛け合わせが本質であるという答えに自分なりに行き着きました。
どういうことなのか、それぞれ要素を説明します。
①目利き力
不動産テックの興隆もあるようですが、基本はまだクローズドだと考えてよいでしょう。
そんな世界で戦うには、知識や情報を頭に入れる他に「物件の目利き力」が必須になってきます。
不動産業界では「せんみつ」という言葉があり、1,000のうち3つしか目ぼしい物件は出てきません。
きれいな物件＝良い物件ではありません。最初、勘違いをしていました。
だからこそ狙いを定めた地域で、狩りをするようにじっと相場感を養うのがファーストステップ。
情報源はいたってシンプル、一般公開されているSUUMOですとかHOME’SでOKです。
投資に対する収益の割合＝利回りを含む物件の目利き力は、毎日のチェックで身に付いてきます。
②営業力
ようやく条件に適った物件が見つかれば、不動産業者に飛び込みでコンタクトを取ります。
目ぼしい物件は、言うまでもなく自分以外のライバルが狙っている可能性が高いわけです。
つまり、ここで言う「営業力」とは飛び込みも含めた要素です。
重要なのは我々こそが営業の立場であるということです。
え！こちらが営業するの！？と思いますよね。
これから不動産投資を志すのにお客さま気分では、ゼッタイに上手くいきません。
初心者がカモにされてしまうワンルームマンション投資は少なくないといいます。
営業する気持ちで不動産業者や（融資の際は）銀行員と向き合わねばなりません。
③プロデューサー力
購入前のフェーズ
仲介の不動産業者や銀行、また物件を貸し出す際には、管理業者とのコミュニケーションも発生します。
中古物件を扱うのであればリフォーム業者、新築物件であれば工務店と向き合うこともあるでしょう。
不動産投資では営業力とあわせて、利害関係者をまとめていくプロデューサー力が必要になります。
ちょっとイメージちがいますよね！
間に入ってくれる不動産業者にすべてを任せたくなる気持ちもわかります。
しかし、丸投げしてしまうと間を抜かれて手残りがぐっと減りますし、自分にノウハウが貯まりません。
カモにされたり最悪は騙されたりして、多額の損害を負う恐れもゼロではないのです。
購入後のフェーズ
プロデューサー力を発揮して仕組み化ができたとして、その先は大家業のステージです。
今度はいかにして満室経営をしていけるのかというマネジメント手法が求められるのです。
チームとして仕切るマネジメント力が求められるといえるでしょうか。
基礎ビジネススキルを持っていると不動産投資に活きると思います。
軌道に乗せるためには目利き力×営業力×プロデューサー力を備えましょう。
それではどうやって最低限の力を身に着けていくべきなのかといったお話です。
不動産投資本100冊読んで感じた限界
先人たちの知恵がつまった書籍を通じて、さまざまな発見を得ることができます。
100冊以上を読んでいると、本のクオリティの善し悪しはおのずと見えてくるものです。
しかし、良い本がたくさんあるのと裏腹に、バリエーションが豊富すぎる問題にぶつかります。
というのも、そもそも不動産投資といってもさまざまな手法が存在するのです。
たとえば下記の図をあらためて見てみましょう。
出典：不動産投資の失敗パターンとは？リスクとリターン、手順を徹底解説
じつは、ミクロに寄れば、ここからさらに細分化できるんですね。
たとえば一棟の場合でもマンションかアパートかによっても異なってきます。
さらに、仮に木造アパートと設定したとしても、
- 築古物件なのか
- 新築アパートか
- 土地取得から行う新築か
といった選択肢があります。
それぞれに対応した本を出版すると、そりゃ多いですよね…。
不動産投資ノートをつくっていましたが、ノウハウの寄せ集めでは太刀打ちできないとわかりました。
要するに、体系立った知識を得るには広すぎるし、一冊に絞り込むのも尻込みしてしまったんです。
そんな矢先に井上はじめさんのご著書に出会いました。
『33歳で手取り22万円の僕が1億円を貯められた理由』です。
本書は、インデックス投資の実践的な投資手法はもちろん、不動産投資についても学べました。
たとえば相場より安い中古物件を買い、リフォームして高く売るヤドカリ投資法です。
また、さらっと不動産投資セミナーで学ばれていたと記載がありました。
体系立った知識を学びたいと思っていたので、おっ！と興味を持ったんですね。
それがファイナンシャルアカデミーでした。
不動産投資スクールを受講するメリット
ぼくがファイナンシャルアカデミーの不動産投資コースを受講する目的は明確でした。
それは体系立った知識を身に付けることで、不動産投資を人生の一つの選択肢として持つことです。
結論、その目的を達成することができたと思っています。
もちろん書籍代金と比較すれば、それ相応の金額感となります。
自分への誕生日プレゼントにしました！
実体験としてファイナンシャルアカデミーのメリットは3つあります。
- 何回も学べる
- 講義が純粋におもしろい
- 宿題が行動につながる
それでは、どんなスクールだったか紹介の上で解説していきます。
ファイナンシャルアカデミーについて
公式サイト https://www.f-academy.jp/
ファイナンシャルアカデミーは特定の金融機関の傘下ではない「中立性」を大事にしたスクール。
講義に関しては、世の中の情勢に鑑みてリモートを選び、録画したものを中心に学んでいました。
なお、受講の有効期限は２年間です。
メリット①：何回も学べる
ユニークに感じたのは、全体の把握とポイント集中を両立できることです。
1つのテーマにつき1コマとして対応、全15回の構成。
この全15回を1セットとして1〜15回、頭から最後までの講義が繰り返し行われています。
たとえば銀行融資の回を学びたければ、そのテーマのみに絞って聴くことができます。
同じテーマでも毎回ちょっと内容も違うこともあり、学びが立体化する印象を持ちました。
ライブ講義では質問もできますよ
メリット②：講義が純粋におもしろい
それでは、講義が何度も聴くに耐えうるのか？というお話になります。
結論、ぼくが受講していた束田先生にかぎっていえばかけ値なしにおもしろいのです。
束田先生しか受講していません……！
束田先生は、人生をより良く生きるための手段として不動産投資を位置付けられています。
講義内では不動産投資以外でもオススメ本を紹介していて、つい買ってしまうこともありました。
録画の講義は音声だけでも聴けるので、会社の行き帰りにラジオのように流していましたね。
投資スタンスを知りたいのならご著書を読むと良いかもしれません。フツーに面白い。
読んだ所感としては、講義で語っている内容の方向性と一貫しているように感じます。
メリット③：宿題が行動につながる
講義には毎回宿題が出されます。もちろん強制はされないので、やるかどうかは自分次第です。
ただ、ひとりで本だけ読んでいても、インプットばかりで行動に移せないことってありますよね。
そういう意味では、元を取るような気持ちで宿題に取り組めるといいのではないでしょうか。
宿題は「値下げ交渉までやってみよう！」とかありました
素直に取り組めば実際に不動産投資ができてしまうのは納得します。
繰り返しにはなりますが、アクションをするかどうかは自分次第です。
ちなみに希望者には、受講生が集まるオンラインコミュニティ機能もありました。
まとめ：不動産投資ってどうやって学べばいいの？始め方を解説【初心者向け】
この記事では、不動産投資の考え方や実際に学んだ体験をお伝えしてきました。
不動産投資本を読み漁り、ファイナンシャルアカデミーの不動産投資コースを受講したリアルな声です。
少なくとも私は、人生のオプションを一つ増やせました。
本だけ読んでいても、胸につっかえるようなモヤモヤが晴れなかったと断言できます。
ファイナンシャルアカデミーには無料の体験講座もあるので教養として学んでみてください。
WEBからカンタンに体験講座を受けることができます。
ビジネス書や自己投資に興味がある方は下記も目を通しましょう。
それではよい一日を！
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